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Casa e immobili

Calcolo IMU: imposta annuale, acconto e saldo

Calcola l’IMU da rendita catastale, quota e date di possesso. Aliquote 2020–2026 per Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna e Palermo, terreni e aree edificabili, detrazioni e riepilogo per codice F24.

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Le delibere storiche e le FAQ 2025 indicano 4,31‰ da applicare. Il confronto matematico è 5,75‰ × 75% = 4,3125‰. Il prospetto 2026 indica 5,75‰ con riduzione del 25%, qui calcolata esattamente. Il criterio storico incide anche sull’acconto 2026 basato sul 2025.
Per F24: una lettera e tre cifre, per esempio H501. Non utilizzare questa pagina per IMI Alto Adige, IMIS Trentino o ILIA Friuli-Venezia Giulia.
Per gli enti non commerciali sono previste tre rate e un metodo di acconto diverso. Esclusi immobili senza rendita assegnata, esenzioni COVID/sisma, occupazione abusiva e regimi speciali non selezionabili. La detrazione locale per videosorveglianza dei C/1 di Genova non è calcolata.
Riga 1
Fabbricato: rendita non rivalutata. Terreno: reddito dominicale non rivalutato. Area edificabile: valore venale in comune commercio.
Lascia vuoto se il diritto è ancora posseduto.
I requisiti di ciascuna destinazione sono descritti sotto, nella guida al calcolo.
Occorre il vincolo storico o l’inagibilità accertata senza utilizzo. Comodato e pensione estera richiedono tutti i requisiti indicati nella conferma delle agevolazioni.
Leggi i requisiti locali nella guida sotto il calcolatore prima di selezionare un’agevolazione.
CD/IAP iscritto alla previdenza agricola; particella montana/collinare esente ex circolare 9/1993; isola minore prevista dalla legge; proprietà collettiva indivisibile agro-silvo-pastorale.
Una riga per unità. La destinazione e le riduzioni devono restare uguali durante il possesso indicato. Per una casa principale aggiungi le pertinenze con lo stesso gruppo; massimo una C/2, una C/6 e una C/7. Non inserire importi d’imposta: usa i valori della visura.
Comodato: contratto registrato, genitore/figlio con residenza e dimora nella casa, comodante residente e dimorante nello stesso Comune, una sola abitazione in Italia oltre all’eventuale propria principale non di lusso nello stesso Comune. Canone concordato: conformità all’accordo e attestazione ove dovuta. Pensione estera: regime di convenzione con l’Italia e residenza nello Stato assicuratore, non semplice AIRE.
Solo con un elenco completo si applica la soglia minima sul totale annuale. Per un elenco parziale il risultato F24 è un prospetto da aggregare.
Per il Comune personalizzato controlla il regolamento. I sei Comuni incorporati applicano automaticamente 12 € compresi, sul totale annuo completo.
L’acconto teorico è calcolato e arrotondato per codice tributo. Scegli i pagamenti effettivi per conguagliare quanto hai realmente versato.
Serve per acconto/saldo 2020. Non spuntare per casi di acquisto/cessione o variazione che richiedono le alternative della circolare MEF 1/DF/2020.

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Guida pratica

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Rendita, possesso e pertinenze per il calcolo IMU

Tieni a portata di mano visure, atti di acquisto o cessione, quote del diritto e ricevute degli acconti. Casa e pertinenze sono unità distinte: il gruppo comune serve a collegarle quando previsto. Inserisci la rendita non rivalutata; per terreni e aree usa il dato richiesto dal rispettivo tipo. Raccogli prima anche i documenti delle riduzioni selezionate.

Aliquote IMU e destinazione: prima o seconda casa

Le aliquote incorporate riguardano Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna e Palermo negli anni disponibili. Per un altro Comune occorre la delibera pertinente. Anche con una tabella integrata, la destinazione reale e i requisiti delle agevolazioni devono corrispondere al caso scelto. Una variazione d’uso durante l’anno richiede periodi omogenei: non estendere una riduzione a mesi nei quali non spettava.

Acconto IMU e saldo: confronta i versamenti effettivi

Leggi prima l’imposta annuale, poi il riepilogo dell’acconto o del saldo. Per dicembre distingui l’acconto calcolato da quello effettivamente pagato, perché un versamento diverso modifica il residuo. Il riepilogo per codice aiuta il controllo dell’F24, ma non esegue il pagamento. Prima del saldo verifica eventuali aggiornamenti comunali successivi alla data indicata nelle fonti della pagina.

Errori da evitare

  • Non applicare una seconda rivalutazione alla rendita inserita.
  • Non unire immobili di contribuenti o Comuni diversi nello stesso conteggio.
  • Non usare questa pagina per IMI, IMIS o ILIA.

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Dalla visura alla base imponibile

Fabbricati: rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore (160 per abitazioni diverse da A/10 e C/2-C/6-C/7; 140 per B e C/3-C/4-C/5; 80 per A/10 e D/5; 65 per gli altri D; 55 per C/1). Terreni: reddito dominicale × 1,25 × 135. Aree edificabili: valore venale in comune commercio. Non si ricava la rendita catastale dal prezzo di acquisto.

Mesi di possesso e acconto

Il mese conta se il possesso supera la metà dei suoi giorni; a parità il mese del trasferimento spetta all’acquirente. La cessione è esclusa dal periodo del venditore. L’acconto usa i mesi del primo semestre e le aliquote dell’anno precedente; il saldo conguaglia l’imposta annua con i pagamenti. Il 2020 ha un metodo transitorio distinto.

Agevolazioni e arrotondamento

Le riduzioni della base si applicano prima del tipo comunale; la riduzione al 75% per canone concordato opera sull’imposta. Il pensionato con convenzione internazionale paga il 37,5% nel 2022 e il 50% negli altri anni dal 2021. L’importo F24 si arrotonda all’euro dopo la somma per codice e Comune, non per immobile.

Domande frequenti

La prima casa paga l’IMU?

Conta l’abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora abituale del possessore. Le categorie non di lusso sono escluse; A/1, A/8 e A/9 pagano con aliquota principale e detrazione. Le agevolazioni sull’acquisto prima casa non determinano da sole l’esenzione IMU.

Posso calcolare l’IMU di Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna o Palermo?

Sì. Sono presenti aliquote e fattispecie selezionate dei sei Comuni dal 2020 al 2026. Per una diversa fattispecie tariffaria puoi inserire l’aliquota ufficiale personalizzata; questo non applica detrazioni locali aggiuntive. La fonte del tipo applicato è indicata nel risultato.

Perché il saldo non è uguale all’acconto?

Possono cambiare aliquote, possesso, destinazione o agevolazioni. A Genova, per esempio, il tipo agevolato per una locazione concordata principale del 2026 non coincide con quello del prospetto definitivo 2025 usato per l’acconto.

Posso inserire più immobili e pertinenze?

Sì, dello stesso contribuente e Comune. Per la principale collega casa e pertinenze con lo stesso gruppo e indica i contitolari aventi diritto. Il gruppo richiede periodi omogenei. Se cambi destinazione o beneficio durante l’anno, prepara calcoli separati per periodi verificando la corretta imputazione del mese e l’aggregazione finale.

Quale destinazione scelgo per una locazione?

Concordato: casa principale: Canone concordato art. 2 c. 3, abitazione principale dell’inquilino; Bologna fino al 2024 richiede l’intera unità locata. Concordato: studenti: Studenti art. 5 c. 2, con requisiti locali verificati; Bologna fino al 2024: intera unità e studente fuori sede dell’Università di Bologna. Transitorio ordinario: Contratto transitorio concordato art. 5 c. 1, senza requisito locale di residenza/studente. Transitorio qualificato: Transitorio art. 5 c. 1 a Bologna: fino al 2024 intera unità locata a utilizzatore principale o studente fuori sede dell’Università di Bologna; dal 2025 almeno un inquilino residente principale o studente universitario. Per lavoratore fuori sede che soddisfa solo il distinto requisito storico, usa il tipo ufficiale personalizzato. Concordato: altri casi: Canone concordato, altri casi con riduzione nazionale. Locazione libera: Locazione a canone libero.

Quali requisiti hanno le altre destinazioni?

Seconda casa / ordinario: Seconda casa / altro immobile ordinario. Abitazione principale: Abitazione principale e pertinenze. Ricovero permanente: Anziano/disabile residente permanentemente in istituto, immobile non locato. Alloggio IACP: Alloggio regolarmente assegnato IACP, non alloggio sociale esente. Rurale strumentale: Fabbricato rurale strumentale riconosciuto. Bene merce non locato: Bene merce dell’impresa costruttrice, non locato nel periodo.

Quali requisiti aggiuntivi valgono per le agevolazioni di Genova?

Genova: ultrasettantenne: Genova 2020–2024: A/1 principale, almeno 70 anni e reddito familiare ≤30.000 €. Genova: Fiera–Kennedy: Genova: area Fiera–Kennedy nel distretto 20 durante riqualificazione. Genova: piccola impresa: Genova: D/1 usato direttamente. Fino al 2024 micro/piccola impresa secondo DM 18/04/2005, inclusi requisiti economici e collegamenti; dal 2025 microimpresa o impresa con ≤49 dipendenti secondo il prospetto. Genova: nuova occupazione: Genova: D/1 o D/7, incremento occupazionale e requisiti del regolamento. Genova: start-up R&S: Genova: start-up innovativa R&S entro 36 mesi, requisiti del regolamento.

Quali requisiti aggiuntivi valgono per Roma, Torino e Bologna?

Roma: autorimessa D/8: Roma: unica autorimessa D/8 usata direttamente, non produttiva di reddito fondiario. Roma: bottega storica: Roma: C/1 o C/3 iscritto nell’albo dei negozi/botteghe storici. Roma: edicola esclusiva: Roma: C/1 punto vendita esclusivo di quotidiani/periodici, requisiti locali. Torino: start-up R&S: Torino: start-up R&S, primi due anni / 24 mesi, uso diretto. Torino: accoglienza asilo: Torino: locazione/comodato registrato a gestore accoglienza richiedenti asilo. Bologna: comodato: Bologna 2020–2024: comodato a parente/affine 1° grado, proprietario privo di abitazione principale propria.

Quando usare cinema, attività diretta o aliquota personalizzata?

Cinema / teatro: D/3 cinema / teatro con requisiti comunali. Torino: solo cinema, non teatro generico (dal 2025 ATECO 59.14). Bologna fino al 2024: cinema individuato dalla convenzione ANEC 23/09/2008; dal 2025 ATECO 59.14 o 90.04. Verifica destinazione e contratto anche negli altri Comuni. C/1 o C/3 uso diretto: C/1 o C/3 utilizzato nell’attività: requisiti locali. Aliquota personalizzata: Altra fattispecie: aliquota ufficiale del Comune inserita da me.